競売手続きの流れ
住宅ローンの支払いが苦しく住宅ローンを滞納してしまったり、税金・管理費を滞納してしまうと、債権者は期限の利益の喪失した事や「差し押さえ」の強制執行として管轄裁判所に競売の申し立てを行い、債権の回収手続きを行ってきます。
競売になると所有者の意志とは関係なく強制的に売却の手続きが進んでしまいます。 滞納してしまってから競売の申し立てられてしまうまでは次の通りです。
管轄裁判所は競売に関していくつかの手続きを経ていきます。これらの手続きに要する期間は管轄裁判所によって異なりますが、おおよそ３か月～６か月を要しますので競売開始決定の通知が来たから即座に入札されるわけではありません。
しかし１カ月前後で裁判所の執行官が訪ねてきて、競売資料作成のために内部写真の撮影をしたり、誰が住んでるか？どのような権利関係なのか？などを報告する事になります。これらの資料は入札期日が決定すると一般入札のために裁判所のホームページや各種媒体によって公告されます。
競売の価格は次の理由から不動産評価額の約60％に設定されて、入札可能価格は約48％から可能になります。
- 売主の協力が得られない事が常態である事
- 買受希望者は内覧制度によるほか物件の内部の確認が出来ない事
- 引き渡しを受けるために、法的手続きを取らなければならない事がある事
- 瑕疵担保責任免責である事
