ご相談者	茨城県　Ａさん（55歳）
職業	アルバイト
家族構成	妻、子供1人
家	戸建
ローン残高	2,500万円
自宅の時価	1,000万円

ご相談内容

バブル後に住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）のゆとりローンに飛びつきました。当時は給与が上昇してくであろう、雇用は一生保証されるであろう、不動産は買ったら上がっていくであろうという常識から当初5年は家賃並みのローンが組めるということで、迷いはありませんでした。
ところが、この不景気で収入は減少、このままではローンが支払えなくなると思い、転職を考え当時の会社を辞めましたが、なかなか転職先が見つからずやむを得ずアルバイト収入で生活をつないでいます。住宅ローンは3ヶ月滞納中です。売却を考え地元の不動産屋さんに相談したところ、1000万円でしか売れないから残債が2500万円あるのであれば、現金一括で差額分の1500万円を用意しないと売却は不可能と言われました。
毎月のローンも支払えないのに、1500万円なんて支払えません。もうどうして良いかわかりません。もう競売しかないのでしょうか？？

A様の状況

月額支払	148,000円
収入（月額）	150,000円
妻のパート	30,000円

相談員のご提案＆解決法！

「ゆとりローンとは？」日本版サブプライムローンといわれている「ゆとりローン」
平成4年にマイホームの夢がかなうローンとして脚光を浴びました。当初5年間は非常にすくない返済額に設定されていて、「家賃と同じくらいの返済額で家が買えます」といううたい文句でした。ただし、6年目と11年目に返済金額が一気に増えます。条件にもよりますが6年目にはおよそ1,6倍になるケースも珍しくありません。

給与が勤務年数に比例して上がっていくことを前提として成り立った仕組みです。その仕組みがまったく成り立っていない現在、借りた人たちは返済ができなくなるのは当然のことではないでしょうか？

当時は「国家ぐるみの詐欺では？」とも報道され、社会問題にも発展し、平成12年4月にはゆとりローンは廃止になりました。しかし借りた人たちの返済は続いているのです。
Ａさんの収入を考えると、生活すること自体が厳しい状況です。地元業者さんは任意売却というやり方があることを知らなかったがためにＡさんに売却不可能だと言ってしまいましたが、売却は債務超過でもすることは任意売却というやり方で可能です。

競売と任意売却では、任意売却の方がメリットが多いので任意売却をご提案いたしました。

Aさんのその後

自宅は任意売却により980万円で売却ができました。収入が少なく引越代の捻出さえも厳しいのですが、交渉して多少の引越費用を得ることができ、賃料45,000円のアパートに夫婦二人で引越をしました。子供は以前から一人暮らしをしたいと言っていましたので、独立して逆に喜んでいるように思います。残債はとりあえず小額で分担返済をしようと思っていますが、1500万円以上残ってしまうので、ゆくゆくは法的整理も考えています。
その時は信頼できる弁護士さんを紹介してもらえるとのことで、安心しています。

ご相談者	東京都B様（42歳）女性
職業	３年前に離婚したが、現在は再婚し、専業主婦
家族構成	子供２人
家	マンション 共有名義だったマンションの名義は元夫に全て移している。
ローン残高	3,800万円
自宅の時価	3,000万円

ご相談内容

３年前に離婚しました。マンションの名義は２分の１ずつの共有名義でしたが、離婚を機に元夫に全て移しました。マンションを買う時に印鑑を押した記憶があるので自分が連帯保証人になっているかもしれないと思いましたが、離婚して、名義を移しているのでもう関係ないと思っていました。物件には元夫が住んでいて、ローンは元夫が支払っていく約束をしていましたが、先日銀行から督促状が来ました。元夫が支払いを滞納し、債権回収に移る内容が記載されていました。元夫に連絡してみると、失業し、アルバイト生活。ローンが支払えないから自己破産する。と自暴自棄になっています。私は今専業主婦で、生活にも余裕もありませんので、支払うことはできません。離婚したので、連帯保証人をはずれることはできないのでしょうか？

相談員のご提案&解決法

離婚しても連帯保証人ははずれることはほとんどありません。ローンを組んだ時の「金銭消費貸借契約書」の連帯保証人の欄に署名、捺印している以上、その契約は有効です。離婚したからといって、外れることはありません。連帯保証人は「連帯」とつくとおり、主債務者と同じ請求を受けます。自分が借りたのと同じことなのです。元ご主人が自己破産すれば、B様に全て請求がきます。連帯保証人を今から外すのは難しいので、今の現状を考えると元ご主人が支払えず、そのまま放置すると競売になります。競売だと時価の7割程度で落札され、競売申立て費用や遅延損害金が膨らみ、残債が増える一方です。競売を回避し、任意売却をし、少しでも残債を少なくし、今後の返済計画を元ご主人と話し合いをするべきです。所有者は元ご主人なので、お会いしてお話をさせていただきました。

元夫の状況

月額支払	160,000円
月額管理費、修繕積立金月額	25,000円
収入	100,000円程度

滞納７ヶ月目、競売申立て寸前で債権者さんに任意売却を申し出、競売を回避。

B様のその後

元夫もどうしてよいかわからない様子でしたが、任意売却ということができるということを知って安心したようでした。その後、3800万で売却できました。残債は900万程残りましたが、私は、現在の生活状況で支払いが困難なので、元夫が月額支払いをすることでまとまりました。元夫は私に迷惑をかけないと言ってくれているので、しばらくは安心しています。また何かあったら相談します。

ご相談者	兵庫県　Y様（58歳）
職業	会社経営
家族構成	妻、子供１人
家	一戸建て
ローン残高	3,000万円
自宅の時価	1,800万円

ご相談内容

会社の経営がうまくいかず、ローンの支払いが出来ない状況で、どうしてよいかわからず放置していたら、裁判所から「競売開始決定通知」が来ました。そして、明日裁判所の執行官が物件を見に来るそうです。どうしてよいかわかりません。

Ｙ様の状況

月額支払	150,000円
月額収入	不定期

相談員のご提案&解決法!

競売開始決定通知が来ると、競売と取り下げる以外に競売を止める方法はありません。競売を取り下げるには、①全額返済をする。②任意売却によって債権者と合意の下、取り下げる。という選択しかありません。そして、裁判所の執行官はその競売の手続きの一環で競売の売却の基準となる調査をする為に必ず物件の内部を見なくてはなりません。たとえ、執行官の調査を拒否したり、無視したりしても、鍵を解錠して室内に入ってきます。裁判所の執行官は何も怖いことこはありません。事前に連絡し、室内に入る日時も決められるので、それには協力するべきです。そして、競売開始決定から入札までは、約４～７ヶ月程かかります。その間に債権者さんと交渉し任意売却によって競売を取り下げる方法が良いと思います。競売は、債権者さんの考え方によって変わりますが、競売の開札日の前日までは取り下げができます。今回は十分時間があります。すぐに債権者さんと交渉して、任意売却で有利に売却することをご提案しました。

Ｙ様のその後

競売の売却基準価格は、1200万円でした。住宅ローン問題支援ネットさんに債権者さんと交渉してもらい、売却開始から１ヵ月半で1800万円で買い手がつき、競売の取り下げをすることができました。競売だったら、もっと残債が多く残っていたと思うので良かったです。自ら買った自宅ですから、自分の手で売却できたことが、気持ち的にもすっきりしました。引越時期も買主さんと相談して余裕がありましたし、引越先の手配までしてもらい、助かりました。決済の時に債権者さんと残債の支払い方法も相談できたので、無理のない範囲内で支払っていこうと思います。