「不動産借地権相続コンサルタント」の認定取得／借地権付き建物にまつわる問題について

早いものでもう2月ですね。今年もあと11ヶ月！　気を引き締めてやっていきます。

ところでこの度、専門知識を深めることで相談分野を拡大しましたので、お知らせしたいと思います。
実は昨年、私の借地権分野の師匠である山﨑不動産相談室の山﨑享子先生による半年間の研修を経て、12月に「不動産借地権相続コンサルタント」の認定を取得することができました。
これまでも不動産の「借地」「底地」についてのご相談はとても多く、根深い問題が常に山積していましたが、これらをもっと速く、的確に解決していくためには、さらに知識や知恵を深めることが必須であると考えての取得でした。先生の講義は専門的かつ実務的なもので、心から受講してよかったと思っています。

借地権付き建物では、土地の所有権は地主さんに帰属

「借地権付き建物」というのをご存じですか？　
家を建てるために土地を購入する際、土地の所有権ではなく借地権が設定されている場合があります。こういった土地に建てる建物が「借地権付き建物」。
この場合、土地の所有権（＝底地権）はその土地の持ち主に帰属します。つまり建てるほうは土地を借りて家を建てる借地権者になり、底地権者に継続的に地代（賃料）を支払っていくことになります。
借地権付き建物のメリット・デメリットについては下図も参考にしてください。

メリット	デメリット
1. 土地の固定資産税の負担がかからない（その分、地代を負担することになる）	1. 地代の負担がある
2. 借地人の権利が強く、半永久的に借りられる（旧法借地権の場合）	2. 土地は所有物にならない
3. 立地条件の良い場所にあることが多い	3. 更新料が必要
4. 土地が所有権の物件より安い	4. 建物を売却する場合は地主の承諾と承諾料が必要
	5. 建替えや増改築の際は地主の承諾と承諾料が必要
	6. 売却しづらい（安くなってしまう）
	7. 金融機関によっては住宅ローンが組めない

土地を所有することへの強いこだわりが根深い問題を生む

この借地権と底地権についてのご相談が、当NPOにも非常に多いのです。最近の事例ではこんなことがありました。

自宅が借地権付き建物という借地人の方が、住宅ローンが払えなくなって競売になってしまいました。その方は、祖父の頃から三代ずっとそこに住んでいらしたのですが、地代も滞納気味で以前からお寺である地主さん（底地権者）との関係がとても悪く、任意売却を希望していたものの、地主さんの譲渡承諾が得られず、結局、競売になったのです。

借地権付き建物は、いろいろと根深い問題が生じることが多いのです。
日本が特にそうなのかもしれませんが、やはり、土地を「所有」することへのこだわりは強い。地主さんにしてみれば、自分の土地だけれど〝代々〟というくらい長い期間、そこには他人が住んでいて、当然のように家の建て替えや相続なども発生し、おそらくその土地は今後戻ってこない。一方の借地権者にしてみれば、どこまでいってもその土地は自分のものにはならず、賃料を払いながら他人の土地に家を建てて住み続けているという、中途半端に感じる状態でもある。
もちろん、前掲の表のようにメリット・デメリットは双方にあります。しかし、そうは言えども、ややもすればドロドロとした感情論で諍いが起きてもおかしくないのが、借地権付き建物問題の根深さなのです。

地主さんとの関係が悪ければ問題はさらに複雑に

表のメリット2番目にあるように、旧法借地権の場合、借地人の権利が強いだけに、地主さんとの関係が悪いと問題はさらに複雑化します（平成4年に新法である「借地借家法」が施行されましたが、旧法時代に締結された契約内容は更新されてもそのままです）。
建て替え時の承諾料や更新料、また双方の相続まで絡んでくると、根深さは想像を遙かに超えて、かなり辛い展開に発展してしまうことにもなります。地主さんとの良好な関係構築は、いつも、非常に重要なポイントなのです。

そんな数々の借地権関連のご相談にこれまでも向き合ってきましたが、元々持っていた知識の確認から新しい学びまで、今回かなり深く勉強を重ねて認定を取得しました。これまで以上にご相談を受け、有益なアドバイスをさせていただけるように頑張って参りますので、お困りのことがありましたらお気軽にご相談ください。

また、「住宅ローンが払えない」というご相談はもちろん、離婚問題、債務問題、不動産トラブル、投資物件トラブル等、お困りのことがありましたら、お気軽にご相談ください。ご相談内容に適したアドバイス、専門家の紹介もすべて無料で行っています。まずは何でも、ご遠慮なくお問い合わせください。
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2月11日（祝）
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2月16日（日）
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2月22日（土）
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※面談時のマスク着用は、任意とさせていただきます。
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