住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。
本日も朝から無料相談会を行っています。
一昨年、昨年から
「住宅ローンで投資物件を買ってしまい、金融機関から一括請求をされた」
等のご相談がとても多いですが、今年に入り金融機関の調査対象が広がっており、更に相談が増えています。
特にフラット35での融資で物件を購入し、住民票が融資物件に登録していない人は調査の対象となっている実態があります。
具体的には、まず調査のお伺いの書類が届きます。
お伺いの内容は、下記のような内容です↓（実際の書類を元に概略を記載）
フラット35はは、ご自身がお住まいになる住宅の建築資金・購入資金等にご利用いただくための住宅ローンです。
したがって、転勤等のご事情が発生し、やむを得ず住宅から転居しなければならなくなった場合は、
住宅ローンをお借入れの際に署名、押印された金銭消費貸借契約第5条に基づき、弊機構に対し住所変更の届出を提出していただく必要があります。
これは、上記契約の第3条（期限前の全額返済義務）「貸主に届け出ないで取得対象住宅に自ら居住しなかったとき」に該当し、
契約内容に違反している状態となります。
つきましては、フラット35を利用された理由、転居された理由（住民票を移動された理由）等
を確認させていただきたいと存じますので、同封しました「フラット35融資住宅からの転居に関する経緯説明書」
に必要事項を記入し、疎明資料等を同封の上、返信用封筒を利用し、令和3年〇月〇日までに返送してください。
※万一、第三者に賃貸する目的でフラット35を利用されたことが判明した場合には、直ちに住宅ローンの契約を解除し、
ローン残高全額を一括で返済していただくこととなります。
【フラット35融資住宅からの転居に関する経緯説明書】
1.フラット35を利用して融資住宅を取得した理由
2.融資住宅から転居した時期、転居理由
転居した時期 年 月
転居した理由 ※詳細に記入
3.融資以前に居住していた住居（元の住所地）に戻っている場合の理由
※ご融資以前に居住していた住宅（元の住所地）に戻っている場合のみ、記載してください。
元の住所地（現在居住している住宅）の形態
※以下のいずれかに〇印を付けてください。
※「4.その他」の場合は、（ ）内に記載してください。
1.持ち家 2.賃貸住宅 3.親族所有の住宅 4.その他（ ）
元の住所地に戻った理由
※詳細に記載してください。
※賃貸住宅の場合は賃貸借契約（写し）を同封して返送してください。
4.融資住宅の現在の状況
融資住宅の現在の状況
※以下のいずれかに〇印を付けてください。
※「3.その他」の場合は、（ ）内に記載してください。
1.空き家 2.賃貸 3.その他（ ）
※上記2の場合の場合は、以下を記入してください。
※賃貸借契約（写し）を同封して返送してください。
・賃貸募集開始時期（ 年 月）
・賃貸開始時期（ 年 月）
・現在の入居者名（ ）
・仲介事業者名（ ）
このような通知が届き、初めて「住宅ローンで不動産投資をしてはいけない」という事を知る人も多いです。
インターネットで調べて、契約違反なことが分かり、「どうしよう・・」と思い、購入した不動産業者に連絡するも、
連絡がつかなかったり、「そんなの適当に書いておけば大丈夫です」等と対応され、
虚偽の記載をしてごまかそうとしても、調査は更に進んでいくので事実は判明してしまいます。
もし、本当に融資物件に住めないやむを得ない事情があり、賃貸に出したという経緯があるのであれば、
それを説明し、疎明資料を提出すれば、「届け出をしていなかった」ということで一括請求まで求められない可能性もありますが、
最初から投資目的で購入した場合は、一括請求を求められるのは避けられないと思います。
一括請求をされた場合、その時点の残高全額が一括請求され、払えない場合、遅延損害金も発生します。
また、
・個人信用情報に登録される（ブラックリスト）
・オーバーローンの場合は売却しても債務が残るので足りない分を一括で準備しなくてはならない
・賃貸中のため、高く売れない
・投資ローンに借り換えるにもフルローンが難しい（もしくは対応してくれない）
等の問題が発生しますが、まずは、状況を正確に把握し、どのような解決策があるか模索するべきです。
不動産業者に言われるがまま購入してしまい、
・契約状況（売買代金、リフォーム代金等）
・賃貸の状況（サブリース、賃貸管理）
・収入と支出の状況（賃料収入、経費、住宅ローン返済金額）
・借入の状況（住宅ローン残高、リフォームローン残高等）
・物件の時価（現時点で売却した場合、いくらになるか？）
を把握していない方も多いのが現状です。
また不動産業者等の事業者グループから詐欺的なやり方で本来払うべきではない（もしくは発生していない）
金銭を支払っているケースもあります。
そういった場合は、弁護士等の専門家を入れてまた別の対応を検討した方が良いと思います。
知らなかったとはいえ、契約違反をしてしまった事実は変えられません。
金融機関に対しては誠意をもって対応するしかありません。
そこからどう対応するかで、今後の状況が変わっていきます。
まずは現状把握から。何もかも分からない、とういう状況でもまずは一度ご相談ください。
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