こんにちは。
住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。
お客様からのご相談
「離婚して元妻との共有名義の戸建ての住宅ローンを支払い続けて来ましたが、
返済が出来なくなりました。戸建には元妻が住んでいます。
任意売却をしたいので、元妻に話をしていますが、全く協力してくれず、
出ていく位なら競売でいいと言われてしまいました。
競売になると借金が多く残ってしまい、経済的にも社会的にも厳しくなってしまうのでしょうか。」
こういったご相談はとても多いです。
離婚後、住宅ローンをそのまま払い続けていても、数年後に返済が厳しくなってしまうケースです。
そのまま売れれば良いですが、
・オーバーローン状態で売れない
・元妻が退去をしてくれない
・共有名義人の協力が得られない
等の理由で売却ができず、でも住宅ローンの返済が出来ずに滞納が続いてしまい、
「競売になってしまう・・」
と不安に苛まられる状態になってしまいます。
一般的に競売は安く売却されてしまう、というイメージを持っている方は多いと思います。
不動産業者も（特に任意売却を専門にしている業者）競売よりも任意売却が高く売れて、
引越代も貰えて、ハッピーです。みたいな事が書かれています。
ただし、任意売却ができないケースや困難なケースでは、
「競売」を売却方法の一つとして考えることで、早期に解決できることもあります。
上記、図のようにオーバーローンの場合は、オーバーローン分を一括返済をしないと、
物件に付けられている担保権の抵当権が外れません。
担保が付いた不動産をそのまま買う人はいないので、抵当権は外す必要があります。
でも1,000万が一括で返済できるなら、毎月のローンに困ることはないわけで、、
払うのは厳しい状況です。
そうなると、残債を残したまま抵当権者との交渉で時価で売却する方法が任意売却ですが、
物件の明け渡しや契約行為等、共有名義人や居住者の協力が必要となります。
競売の場合は、裁判所が売却手続きを勝手にやってくれるので、
売却手続きの時間が経てば、売却が実施され、所有権も移転され、落札金は抵当権者に返済されます。
その後、残債が残るのは、任意売却と同じなので、債権者さんに返済していくか、
法的に整理をしていく形になります。
競売物件として公開されてしまう精神的負担はありますが、
任意売却ができない事情があり、時間ばかり経ってしまうのであれば、
一定の期間で必ず売却できる良い方法と言えます。
今回のケースでは、元妻さんの方に任意売却の協力をしてもらうよう、話合いが必要ですが、
どうしても難しい場合は、早期に競売で売却を終わらす方が、経済的にも良いと思います。
そんな競売で売却するメリットは、過去のブログにも書いていますのでご参照ください↓
問題は、競売だと安く落札されてしまい、借金が多く残ってしまうのではないか！？
ということだと思います。
でも、ひと昔前と比べて競売不動産が高騰しているのをご存知でしょうか？
必ずしも任意売却よりも競売の方が債務が減るということではないようです。
「借金を多く減らしたい」
という事だけを考えると競売で売却する方が高く売れることもあるかも？しれません。
次回は、最近の競売不動産の落札金額の分析について書いてみたいと思います。
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