こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット　の高橋愛子です。

去年の画像ですが、TSKプランニングの忘年会に参加いたしました。

事業再生界のドン、立川昭吾先生。

CTP（事業再生士）の藤本先生＆鳥倉先生。

去年に引き続き、参加できてよかったです。

事業再生界で活躍している錚々たる皆様に刺激をされ、

私も任意売却や不動産事業を通じ、事業再生のお手伝いをできればと思っております。

微力ですが、本当に微力ですが、いつかはそんな思いが大きな力になるよう頑張ります。

さて、お客様から

「２番抵当権者から競売にすると言われましたが、１番抵当権者で既にオーバーローンなんですが、

競売になったらどうなってしまうのでしょうか？」

というご質問がありました。

通常、１番抵当権者が競売にすることが多いですが、

１番抵当権者の債務が少ない場合、２番抵当権者など後順位の債権者が競売を申し立てることがあります。

でも、１番抵当権者など先順位の抵当権者の債務が多い場合は、裁判所が

「無剰余取消」をして、競売を取り消しすることがあります。

「無剰余取消」（むじょうよとりけし）とは、

1.差押債権者の債権に優先債権がない場合において、

　不動産の買受可能額が執行費用のうち手続き費用の

　見込み額を超えないとき。

2.優先債権がある場合において、不動産の買受可能額が

　手続費用及び優先債権の見込額の合計に満たないとき。

簡単に言うと、裁判所が申立てをした差押債権者に対し、

「あなたの債権は競売をしても回収の見込みがないので、取り消しになります！」

と通知するのです。

差押債権者は、その通知が来た日から１週間以内に

下記のいずれかの措置をとらないと競売が取消になります。

①保証提供の方法

　差押債権者が買受人となることができる場合は、

　上記の通知書に記載された優先債権額等の見込額について

　所定の書式に従い、これを超える額を任意に定め（申出額）

　この額以上の買受申出がなかったときには、

　自らが買い受ける旨を申し出て、これと同額の保証提供をする方法。

　差押債権者が買受人となることができない場合は、

　買受けの申出額が上記の優先債権等の見込額に達しないときは、

　これらの額の差額を負担する旨を申し出て、この差額に相当する金額の

　保証提供をする方法。

　（例えば、農地等で買受の資格が制限される場合など）

②剰余を生じる見込みがあることを証明する方法

　私は、この競売により、配当があるんだ！と証明する方法です。

　これも所定の書式がありますが、

　例えば、優先債権が弁済されていて、すでに消滅している場合など。

　弁済されている証明等を提出して証明する方法などが考えられます。

③優先債権者の同意を得ていることを証明する方法

　優先債権者がいいよ！というなら進めましょう。ということでしょうか。

　上記の方法により、無剰余取消を回避できるようです。

でも私は今までの経験で、無剰余と思われる競売差押で、

そのまま続行になることを見たことがありません。

競売を申し立てるのは、手間とお金がかかるのです。

競売差押により、回収の見込みがある債権者しかあまり申立てをしないのでしょう。

調査をして、回収できる証拠でもないとやらないでしょう。

もしくは、感情の問題ですね（嫌がらせ的な・・）

１番抵当権者だけ払えるから何とか払っている、、

という方も多いですが、ローン返済は優先順位を間違えるといきなり差し押さえられた！ということもあります。

しっかりと計画的にお支払をすることが大切ですが、

どうしても支払いができないというときは、まずは現状把握をすることが大切です。

そんな現状把握のご相談も受け付けております。

お気軽にご相談くださいね。