こんにちは。
住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。
弾丸京都出張。滞在時間1時間半。。
そんなことはよくあることです。
遠いと言ったって、同じ日本ですから2時間位で行ってしまうんですね。
必要とあらば、すぐに飛んでいく私です。
さて、お客様からのご相談。
「住宅ローンもオーバーローン状態なのですが、
住宅ローンの次に担保につけられている抵当権者から
競売を申し立てられました。。」
とのこと。
よく聞いてみると、1番抵当権者は住宅ローン。
2番抵当権者が競売を申し立てました。
ここで重要なことは、
1番抵当権者のローン残高がいくらか？
ということと、
物件の時価がいくらか？又は競売落札予想価格はいくらか？
ということです。
1番（抵当権者）がいる以上、たとえ2番（抵当権者）が競売を申し立てたとしても、
順番通りに配当がされるので、1番抵当に配当が無い競売は取消しになります。
競売の原則は、
「剰余主義」です。
つまり、競売は国家が債務者の意思に関わらず強制的に
不動産を売却して、競売を申し立てた債権者の金銭の回収を図るもの。
その債権者に回収の見込みがない無益な執行は許されません。
また、競売を申し立てた債権者よりも優先して回収できる立ち位置にいる債権者に
迷惑が掛かってはいけないという優先債権者の保護が原則とされています。
そのため、裁判所が競売を申し立てた債権者に利益があるか、
なおかつ、優先債権者に迷惑がかからないかを見極めて、
裁判所が
「あなたは競売をしても回収ができないから競売を取り消します！」
と通知されます。
これを「無剰余（むじょうよ）取消し」と言います。
今回のご相談者さんのケースも、
1番抵当権者の住宅ローンがオーバーローンなので、競売で落札されても、
1番抵当権者のみに支払がされ、競売を申し立てた2番抵当権者には配当が無いということで、
「競売は無剰余取消しになる可能性が極めて高い！」
とアドバイスしました。
ただし、これは絶対取消しになるとは限りません。
裁判所から競売を申し立てをした債権者に
「あなたは競売をしても回収ができないから競売を取り消します！
嫌だったら1週間以内に届け出てください。」
と通知されますが、1週間以内に下記の4項目のどれかをすれば、
競売は続行されます。
①剰余があることを証明する
②剰余がある申出額で自らが買い取りをする保証をする
③落札金額が申出額に達さない時の差額を払うと保証をする
④優先債権者の同意を得たことを証明する
いずれもかなりハードルの高いことです。
ただし、どうしても競売を続行させたいという理由がある場合は、
②や③で競売が続行されたケースがありました。
レアケースですが、競売というのは何があるかわかりません。
お金をかけて申し立ててくるわけですから、簡単に取消しにしたくないのが
債権者の心情でしょう。
競売の申し立てがされてからも任意売却により取り下げができるケースがあります。
競売についてのご相談はお任せください。
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