こんばんは。(・∀・)

住宅ロ－ン問題支援ネット 　の高橋愛子です。

明日はバレンタインデーということで、お客様からチョコレートをいただきました↓

うれしい～

バレンタインデーって女性が男性にチョコをあげるのではなく、

男性が女性にチョコをあげる制度にすれば良いのに・・・

と昔から思っています。。

特にお客様からのチョコは嬉しいですね。ありがとうございます。

さて、競売で不動産を取得しようとする一般の方も増えてきていますが、

競売不動産は沢山リスクがあります。

安易に手を出すとあとで痛い目にあったなんてこともあります。

先日、競売で不動産を落札した人からのご相談がありました。

「留置権がついていてトラブルになっている」

とのことでした。

民法改正により、占有屋などの競売妨害などは禁止されていますが、

それでも「競売買受後も存続する権利」というものがあります。

まとめてみました↓

□先順位賃借権

　・抵当権設定登記前に設定された賃借権は、先順位賃借権として抵当権に優先する。

　・担保不動産競売以外の強制競売で差押以前に設定された賃借権も同様。

　※つまり、賃借人を追い出すのが難しいとのこと。

□仮処分
　・消滅する担保権、差押または仮差押に優先する「処分禁止の仮処分の登記」が

　　ある場合は、その後になされた抵当権設定に優先する場合があるので、

　　所有権の取得を対抗できないことがある。

□留置権

　・物件の占有者が建物を修繕した場合など、その修繕費の支払いを受けるまで

　　その物件を占有できる権利。買受人はその支払いをしないと物件の明渡しを受けられない。

　　※占有占有者は除く。

□抵当権設定後の賃貸人を抵当権者全員が同意した場合

　・抵当権者全員が「賃借権を保護する」と同意してその旨を登記すれば、通常は保護されない

　　はずの賃借人が保護され、買受人は賃借人を立ち退かせることができなくなる。

□短期賃借権

　・土地5年以内、建物3年以内の賃借権を言う。

　　抵当権より後に賃借権を得たものには出て行ってもらえるが6ヶ月の猶予期間を

　　与えなくてはならない。

こういった情報は、競売を入札する時に見る「3点セット」の中の、

物件明細書や現況調査報告書に記載されていますので、

じっくりと読み込むことが大切です。

ただし、任意売却を推進している私としては、この3点セットを完全に信用することも

リスクがあると思います。

その情報だけで数百万、数千万というお金を投入するということはとても怖い事です。

そのため、競売のリスクを減価された７掛けから６掛けの金額が

売却基準価格（入札金額の基準）となっているわけです。

出来る限り、安全に取引をするためには、宅建業者による調査及び契約が

ある一般の取引で不動産を取得されることをおすすめします。

任意売却も一般の不動産取引です。

調査もあれば、引渡しも通常に行われる契約ですからね。

競売落札後のトラブル相談なども受け付けております。

お気軽にご相談くださいませ。

私高橋愛子が担当させていただきます【無料相談会】

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