こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット　の高橋愛子です。

世間は新元号「令和」の話題でもちきりですね。

令和元年に向けて、今月も張り切っていきたいと思います。

さて、前回に引き続き、競売で売却するメリットについてお話します。

「競売で売却する」メリットの一つは、

高値で売却できる可能性があるということです。

「え！？競売ってかなり安く落札されてしまって借金が莫大に残ってしまうのではないの？」

と思われる方も多いと思いますが、

競売＝安い

というのは、ひと昔前の常識で、今は必ずしも安くはなく、

都心部や市街地の人気のあるエリア等は、任意売却よりも高値で売却されているケースも多いのです。

その理由は、不動産市場の高騰だと思います。

一般の市場が高騰しているので、安く買える競売市場に不動産業者はもちろん、

不動産投資家や一般ユーザーも参入しています。

ひと昔前までは、競売不動産は怖くて危険で、一般の人が手を出すことが出来ない市場でした。

今は、民事執行法の改正（もう十数年前）により、競売不動産に占有屋等、

競売妨害をする人達が排除され、占有者へ退去が合法的に安全になったというのが、

一般ユーザーでも手を出しやすくなったというのが現状です。

その為、不動産を売る側からすると、競売は必ずしも安く売られてしまうというわけではなくなりました。

そのため、任意売却が出来ない理由があるケースでは、

競売で売却しても高値で売れる可能性があるので、

売却方法の一つとして考えていけば良いと思います。

では、どのくらい高値で売れているのか、競売物件の落札データに基づき解説します。

競売不動産の価格は、

1.売却基準価格

2.買受可能価格

が入札の基準となります。

1.は、競売の入札の基準価格となり、競売の評価額で算出されます。

こちらは、市場価格の約6～7掛の価格に設定されることが多いです。

2.は、1の売却基準価格から2割安となり、この金額以上であれば入札可能となります。

つまり、

1.売却基準価格は、市場価格の約30～40％引き

2.買受可能価格は、市場価格の約50～60％引き

で不動産が買える可能性があるということになります。

（ただし、占有者の明け渡し交渉、管理費等の滞納を引き受けなくてはならない等、様々な負担があります）

ただし、実際の落札されている金額は、こんなに安くはありません。

1.売却基準価格は、市場価格の約30～40％引きなので、

想定市場価格は、売却基準価格の約1.4倍～1.65倍になります。

2.買受可能価格は、市場価格の約50～60％引きなので、

想定市場価格は、買受可能価格の約2倍～2.5倍になります。

実際の競売落札金額を見てみると、

（社）不動産競売流通協会のデータによると、

競売の落札された金額から「売却基準価格」と「買受可能価格」の乖離率は、

全国平均で、

1.売却基準価格の　1.85倍

2.買受可能価格の　2.32倍

で落札されているのです。

全国平均なので、個別に見ると売却基準価格や買受可能価格を下回る物件もあると思いますが、

平均的には、市場価格と同等、それ以上で落札されていると言えます。

そのため、必ずしも競売がかなり安値で売却されるということは、一概には言えません。

競売で売却するということを推奨しているわけでは無いですが、

どうしても任意売却が難しい場合は、競売での売却に切り替えても、高値で売れる可能性があるということを

知っておくと良いでしょう。

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