こんにちは。(・∀・)
住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。
最近、競売不動産の入札が高騰しています。
特に都内の競売不動産は、不動産業者さんはもちろん、
競売代行業者さんや、一般の方も参入し、価格が高騰してきていて、
「競売では中々落とせない・・」
という声をよく聞きます。
私は、昔から競売で不動産を購入することはリスクが多すぎると
思っています。
なぜなら、任意売却業務を行う中で、所有者さんの情報や
物件の状況を知っている我々から見ると、裁判所の評価書
には、買受人が知るべき事実が鮮明に書かれていなかったり、
事細かく物件情報が無かったりするからです。
競売を入札するにあたり、裁判所から出てくる情報は、
３点セット
と呼ばれる書類で、
１．物件明細書
２．現況調査報告書
３．評価書
その名の通り３点の書類です。
これを元に買受人はいくらで入札するかを決めて、入札に参加するのです。
つまり、通常の売買と違い、室内の内見が出来るわけでもなく、
その書類の限られた情報の中で、高額なお金を投入するわけです。
でも、そのリスクがあるからこそ、競売の評価額は、
市場価格の６割から７割位なことが多く、リスクはある程度
想定して入札をしなくてはなりません。
そして、個人情報保護法が出来てからは、占有者つまり、
物件内に住んでいる人や賃借人などの特性が詳しく書かれなりました。
現状では、占有者の特性が物件の評価額に一切斟酌されていません。
占有者の特性とは？
・寝たきりの高齢者がいる
・認知症の高齢者がいる
・精神疾患の患者がいる
などです。
このような占有者がいる物件を評価書の必要最小限の
情報を元に落札した場合、退去交渉が難航し、
示談がまとまらなければ、明渡の強制執行を申請することになりますが、
場合によっては、強制執行を実行するのは困難で、
執行不能として処理されることもあります。
そういった場合、リスクを負うのは競落人さんです。
申立の債権者は、代金が入れば後は知らない。
裁判所は、手続きを終えたら後は知らない。
なんてこともあるのです。
個人情報保護が競売のリスクをさらに高めているのではないか？
と私は思います。
回収ありきの競売かもしれません。
でも、そうではないでしょう。と言いたくなる事例があります。
入居者の特性を考慮し、対応した方が良いと思います。
そういったケースの場合は、やはり不動産取引として進める方が、
入居者の新生活の確保、買主の利益保全が確保できます。
そして、債権者も市場価格での回収ができた方が良いと思うのです。
任意売却
は通常の不動産取引として売買されます。
内見ができれば、明渡しも契約に基づいて行われます。
競売不動産のリスクを考えれば、任意売却の取引は安全で確実だと言えるでしょう。
だから、
競売はしなくてもいいんです！！
（任意売却をすればいいのです）
￥1,620
Amazon.co.jp
