こんばんは

住宅ローン問題支援ネット　高橋です。

今日は、月末DASH!

朝から決済続きでした。

任意売却は決済が無事に終わるまで

さまざまなドラマがあります。

ギリギリまで債権者さんの承認が下りなかったり、

決済当日に税金の差押が入ってしまい、

取引が中止になったり・・

慎重に進めていますが、月末はトラブルがつきもの。

身を削る思いで仕事をしております叫び

今日はずっと売却のために交渉を進めていた物件に

強制競売の差押が入ってしまいました。

お客様には何度も何度も警告していた案件。

私の説明が足りなかったのでしょう。

でも、お客様はもちろん、債権者さんの利益になるため、

動くのみです。頑張ろう。

さて、競売には、

「強制競売」と「担保不動産競売」

があります。

「強制競売」は、債務名義を有する者が行う競売です。

※債務名義とは、債権者に執行機関（裁判所や執行官）
　が強制執行によって実現されるべき債権の存在及び
　範囲を公的に証明した文書。

債務名義があれば、その不動産に担保が入ってなくても

競売の申し立てができます。

「担保不動産競売」は、担保権を有する者が行う競売です。

その不動産に担保として権利（抵当権、根抵当権等）を持っている者が

実行する競売の申し立てです。

私がよく目にするのは、「担保不動産競売」の方です。

一目で見分ける方法は、事件番号です。

平成24年（ヌ）○○○号　・・（ヌ）　強制競売

平成24年（ケ）○○○号　・・（ケ）　担保不動産競売

もうおわかりですね？カッコの中のカタカナで見分けます。

ヌとケの意味は不明です・・　だれか知っていたら教えてください。

では、競売はどのように申し立てられるのか？

結構手間がかかるのですひらめき電球

まず、

①申立書の作成する
　・申立書本文
　・当事者目録
　・担保権、被担保権、請求債権目録
　・物件目録

②添付書類を集める
　・登記事項証明書
　・公課証明
　・住民票、資格証明書
　・代理権限証明書（代理の場合）
　・特別売却に関する意見書
　・手続きの進行に関する書類
　※強制競売の場合は、上記書類にプラスして
　・執行力のある債務名義正本
　・送達証明書

③手数料を納付する
　・申し立て手数料は、実行担保権１個につき4,000円
　・執行費用の予納（請求債権額によって異なるが約60万～200万）
　・登録免許税の納付（確定請求債権の1000分の4）

そして、

④不動産の所在地の管轄する裁判所へ提出する

のです！！！！

こんな専門的な事、書くだけでも大変ですが、

何が言いたいかと言うと、競売を申立てすることは、

とても手間とお金と時間がかかるという事です。

債権者さんに

「この物件は競売にしますよー！！」

と宣言されてから、約１ヵ月位かかることがあるのですが、

すぐに競売開始決定通知が来ないのは、こんなに

大変な手続きを踏んでいるのです。

競売開始決定が行われると途中で止めることは、

ほぼ不可能NG

全額返済するか、任意売却するかで債権者さんが

競売を取り下げてくれないと難しいのです。

このような、債権者さんも債務者さんにもデメリット

ばかりの競売。

競売になる前に任意売却で解決したほうが、

私は良いことが多いと思います。

住宅ローンで困ったら、まずご相談くださいね。

知らないことは、専門家に聞けばよい。

では、お疲れさまでした。