こんにちは。
住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。
8月がスタートしました！
暑い日が続きますが、元気に乗り切りたいと思います。
さて、何らかの理由で、
「自宅を売却せざるを得ない」
けど
「自宅に住み続けたい」
というご相談はとても多いです。
何らかの理由とは、
・住宅ローンが払えない
・不動産担保の借金を返済したい
・債務整理をする
・資金調達をしたい
・連帯保証債務を返済したい
・老後の資金にしたい
など、様々です。
高齢の方のケースでは、高齢者専門の不動産担保ローンの
という方法がりますが、
リバースモーゲージは、
・担保評価が低すぎて思ったよりも資金調達ができない
・審査基準に当てはまらず、審査が通らない
・相続人などの合意が取らない
などの理由で中々利用できない、という現状があります。
そこで、今とても需要が多くなっている
「自宅を売却しても、住み続ける方法」が、
セール＆リースバック
という方法です。
図解にすると、下記の通り↓
不動産を売却するけれども、買った人から賃貸で借りることにより、
住み続けられるという方法です。
「所有」は失いますが、
「住む権利」は失わない。
また、将来的に「買い戻す」ということも買主との合意があれば、可能となります。
一時的に不動産を売って、資金調達して、住む権利を持ちながら、買戻しも出来るという事です。
特に「不動産の所有」はあっても
「お金」が無い。という高齢者の方の利用が増えています。
不動産という「固定資産」を売却して、「流動資産」に変えて、
住みながらにして、資金調達ができます。
でも、普通は、不動産を売ったら明け渡さなくてはいけません。
では、どうゆう人がセール＆リースバックとして物件を購入するのでしょうか？
買う人の業種とその特徴・注意点をまとめてみました↓
1.親族、友人、知人など
【特徴】
・知らない間柄ではないので、賃料等安く設定してくれることもある。
・利益目的ではない場合も多いので、双方合意のもと条件を決められる。
・知ってる人なので安心できる。
【注意点】
・親族間売買の場合は、安く売買してしまうと贈与税が課税される。
・住宅ローンが払えない場合の任意売却の場合、債権者の合意を取らないと詐害行為で訴えられる場合がある。
・賃料が払えなくなると関係性が悪くなる。
2.不動産業者
【特徴】
・利益目的でやっているので、買取金額、賃料利回りなどの条件が厳しい。
・物件の転売の仕入れ目的の場合もあるので、長期間の賃貸借契約が厳しい場合がある。
・期限の定めがある定期借家契約の場合が多く、その場合は決められた期限で退去しなくてはならない。
・買戻し契約ができる場合も多いが、買戻しができないと明け渡さなくてはならない。
【注意点】
・信頼できる不動産業者に売却をしないと、転売されるケースもある。
・契約内容などしっかりと確認する。
3.不動産投資家（個人・法人）
【特徴】
・利益目的でやっているので、買取金額、賃料利回りなどの条件が厳しい。
・条件が固定していないので、条件が色々と相談できる場合が多い。
・転売目的というよりも、長期保有で賃料収入を得ることを考えている人が多いので、長期間賃借できる事が多い。
・買戻し契約ができる場合も多いが、買戻しができないと明け渡さなくてはならない。
・不動産業者よりは条件は良いこともある。
【注意点】
・信頼できる人に売却しないと、あとでトラブルになる。
・契約内容などしっかりと確認する。
4.リース会社、金融機関
【特徴】
・転売目的ではなく、長期保有で賃料収入を得る事を目的としているので、長期賃借できる事が多い。
・区分所有マンションのみで、戸建てなどは対象外のところが多い。
・高齢者向けの住環境に関わる周辺サービスへの事業（保険、見守りサービスなど）がセットのところもある。
・買戻し契約は応相談、できない会社もある。
・大手企業なので、安心。
【注意点】
・規定が多いので、当てはまらない物件もある。（戸建、古いマンションなど）
・高齢者のみ対象の場合もある。
・法定相続人との面談など、相続人の合意が必要な場合がある。
それぞれ、一長一短ありますが、
その人の希望条件などによって、どういう買主が一番良いか、アドバイスをさせて頂いております。
一番良いのは、1.の親族や友人、知人の人が協力してくれれば、良いと思いますが、
中には、遠くの親戚より近くの他人の方が気兼ねしなくて良いという考えもあります。
また、全くの他人の不動産業者や不動産投資家だと、どんな人かわからず、
後で条件を変えられたリ、転売されたり・・などのトラブルになる事もあります。
条件が合えば、リース会社などの大手企業に買ってもらうというのは、安心だと思います。
どれにも当てはまることですが、
信頼できる不動産業者の仲介で、信頼できる買手に買ってもらうというは、とても重要な事です。
セール＆リースバックについてのご相談は、お任せください。
中立的な立場でアドバイスさせて頂きます。
【8月の土日祝日無料相談会】
8月4日（土）
10：00～
13：00～
15：00～
17：00～
8月11日（土）
10：00～
8月12日（日）
10：00～
8月18日（土）
10：00～
8月19日（日）
10：00～
8月25日（土）
10：00～
0120-447-472
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