おはようございます。

住宅ローン問題支援ネット 　の高橋愛子です。

少し前のことですが、姪っ子の誕生日だったので、兄宅へ行きました。

早いもので４歳になりました。

すっかり話もできるようになり、可愛いです。

とても癒されました。

さて、お客様から

「任意売却をする場合、団体信用保険はどうなりますか？」

とご質問がありました。

※団体信用保険とは？

住宅ローン専用の生命保険。

住宅ローンを借りる時には加入が必須となっている場合がほとんど。

住宅ローン債務者が死亡した時や高度障害状態になった時も、

住宅ローン残高全額が金融機関に払われ、住宅ローンを清算することができる。

団信（だんしん）と略されている。（以下、団信）

「任意売却をする」

ということは、基本的に

・住宅ローンが払えない

・物件価値に対して住宅ローン残高が上回っている

・ローンのマイナス分が用意できない

という状況になり、

競売で売却をせざるを得ない状況になった時にとれる任意の売却方法です。

住宅ローン滞納→期限の利益の喪失→一括請求→債権移管、債権譲渡→競売もしくは任意売却。

という流れとなるため、期限の利益の喪失の時点で、

団信は失効してしまいます。

それは、団信の保険料が金利に組み込まれているので、

期限の利益の喪失、一括請求となった時点で、不良債権化となり、通常返済ではなくなり、

ローン返済がストップとなってしまうので、保険料も滞納状態となり、団信は失効となるからです。

ただし、一部の金融機関や住宅金融支援機構（フラット35）は団信の加入が任意のため、

金利に保険料が組み込まれておらず、保険料は年払いになっています。

そのため、住宅ローンの支払いができずに不良債権化してしまっても、

保険は継続になります。（保険料を払っている場合）

それは、任意売却後の残債務についても有効な場合があります。

もう、任意売却をするので、保険料は払わない。

という方も多いのですが、それは少し待ったほうが良いと思います。

もちろん、保険料を払わなければ失効してしまいますが、

保険料を払い続けていれば団信は有効となるので、

何かあった場合は、団信で残債務が無くなるということがあるからです。

いずれにせよ、

残債務がいくらになるか、保険料の費用負担、任意売却後の支払いについて

などを踏まえ、総合的に判断されたほうが良いでしょう。

任意売却する場合の団信の取り扱いについてもアドバイスさせていただきます。

ご相談はお気軽にどうぞ。